先说结论：目前意义上的“投资移民拿永居/护照”在泰国其实并不成熟，主要是长期居留＋资产配置，真正能直接走向永居的路径很有限，门槛也不低。你需要先想清楚：是想长期居住、税务规划、子女教育，还是单纯买房投资。

　　我按“常见路径 → 能不能拿身份 → 风险点”给你梳理。

　　一、几条主要“投资+居留”路径

　　1）泰国精英签（Thailand Elite Visa，现多归入LTR体系）

　　

　　核心：花钱买长期居留权，本质是高级长期旅游签证，不是永居更不是国籍。

　　常见套餐（政策常变，这里说的是典型结构）：

　　5年：几十万人民币

　　10年：近百万人民币左右

　　家庭套餐更贵

　　

　　权利：

　　长期多次入境，每次停留时间长

　　机场快速通道、部分贵宾服务

　　部分银行开户、房产购买会更顺畅

　　

　　不提供：

　　直接取得PR（永居）或国籍

　　工作许可（要工作还是得另外办工作证）

　　

　　适合：

　　想稳定在泰生活/养老/短期居住，不急着拿永居，以便利和时间为核心的人。

　　

　　2）买房投资（纯投资，不能直接移民）

　　

　　泰国买房：

　　外国人可个人名义买公寓产权（一般不超过整栋楼49%外籍配额），不能直接买土地产权（可用公司结构或长期租赁）

　　入门单价：曼谷/普吉的主流公寓，一般几万人民币/m²上下，当然豪宅例外

　　

　　投资逻辑：

　　租金收益率在好位置可能有4–6%（视板块＆周期），但空置、托管、汇率等都要考虑

　　房价升值与当地经济、政策、旅游复苏相关，波动不小

　　

　　身份影响：

　　买多少房子，都不会自动给你长期签或永居

　　但持有房产，办长期签证、开户等，有时会增加通过率或作为加分材料

　　

　　适合：

　　本来就想做海外房地产资产配置，顺便为将来在泰生活打基础，但不要指望“买房=移民”。

　　

　　3）企业投资 / 工作签 / BOI 项目

　　

　　方式：

　　在泰成立公司，投入资本，自己做股东兼高管，通过公司给自己办工作签证+工作许可

　　或者参与BOI（投资促进委员会）鼓励的行业项目（科技、制造、高附加值服务等）

　　

　　优点：

　　这是比较“实”的移居方式：有法人、有业务、有工作签，可以长期待着

　　若收入真实、税务合规，后续申请PR会有基础

　　

　　难点：

　　需要真实经营，税、社保、雇员配比等都有监管

　　成本：注册资本、办公、雇员、财务审计等，每年费用不低（几十万人民币起步很常见）

　　

　　适合：

　　真打算在泰国做生意或设立跨境业务的人；纯为了“挂签”风险高，而且政策不断收紧。

　　

　　4）长期居留签证 LTR（Long-Term Resident Visa）

　　

　　主要类别：

　　富裕退休人士（Wealthy Pensioner）

　　富裕全球公民（Wealthy Global Citizen）

　　技术人才（Highly-Skilled Professional）

　　工作自雇（Work-From-Thailand Professional）

　　

　　一般要求（以富裕类为例，具体要看最新官方文件）：

　　一定额度的金融资产或投资额

　　稳定年收入/养老金

　　医疗保险覆盖

　　

　　权利：

　　最长可获10年签证（一般5+5）

　　工作许可便利（视类别）

　　配偶子女可随行

　　

　　不直接等同于永久居留，但是真正意义上的“长期合法居留+税务规划”工具，门槛比精英签高。

　　

　　5）传统路径：工作签 + 永居申请

　　

　　流程大致是：

　　连续多年持有工作签证（非旅游/学习签），持续在泰交税

　　满足居留年限、收入纳税、泰语等条件后，申请Permanent Residence（PR）

　　每年配额有限，审批严格，周期长

　　

　　对个人来说：

　　要么在泰有稳定中高收入工作，要么有稳固企业

　　这是“移民”意义上比较正统但耗时最长的路

　　

　　二、如果你是想“投资+长期养老/居住”

　　对很多中国家庭，泰国的典型组合是：

　　

　　短中期：

　　办精英签 / LTR，解决长期居留问题

　　买一套自用+投资兼顾的公寓或别墅，锁定部分资产，顺便有落脚点

　　

　　中长期：

　　如果业务/工作有需要，再考虑在泰设公司、申请工作签，累计居留记录，看是否以后申请PR。

　　

　　这条路更像“生活方式＋资产配置”，而不是传统意义的“换护照”。

　　三、钱要投在哪：实操层面

　　可以按重要性分几块考虑：

　　1）生活方式和签证

　　

　　每年在泰时间大概多久？

　　主要城市：曼谷、清迈、普吉、芭提雅，生活成本和投资逻辑都不同

　　签证选择：

　　每年短居：普通旅游签+续签即可

　　每年几个月以上：精英签/LTR更舒适

　　常年居住并工作：工作签+公司架构

　　

　　2）资产配置

　　

　　预算范围？（100万、300万、1000万人民币，策略完全不一样）

　　风险偏好：

　　保守：大城市成熟地段房产＋精英签

　　进取：参与项目开发、酒店、公寓包租等（风险显著增加）

　　

　　3）税务与身份

　　

　　中国税务居民身份是否要改变？

　　是否要用泰国“区域性税制/退休生活”做税务优化？（涉及CRS、税务居民认定，建议找专业税务顾问）

　　目前泰国税制并不是典型“避税天堂”，但对部分外来退休人士有一定友好度。

　　

　　四、常见坑与风险点

　　

　　“买房送身份”：基本是营销话术，注意：泰国买房本身不送居留，更不送护照。

　　“挂靠公司办工作签”：如果公司不真实运营、账务不真实，未来查得越来越严，可能带来拒签甚至遣返风险。

　　汇率与流动性：

　　泰铢兑人民币有波动，投资回报要记得折算

　　泰国二手房流动性比一线城市低很多，急卖可能打折

　　

　　法律文件：

　　所有合同务必有泰语/英语正式版本＋专业律师审核

　　土地产权、共有面积、物业管理条款要看清楚

　　

　　五、你可以先明确一下：

　　你现在更偏向哪种目标？

　　1）养老+生活便利（不急永居）

　　2）资产配置+收益为主

　　3）以后真想拿泰国长期居留/永居

　　4）顺带考虑子女教育（国际学校）

　　如果你告诉我：

　　

　　大概预算区间（比如：100万内，100–300万，300–800万，800万以上人民币）

　　打算每年在泰待多久、大致城市偏好

　　

　　我可以帮你按“具体预算→签证路径→房产/公司配置”的方式，给一两套比较落地的组合方案。